1. En stadsdel byggd i funkisens tid

Åtta av tio bostadsrättsföreningar på Kungsholmen ligger i fastigheter byggda före 1950. Det innebär att en stor del av området vilar på 80 till 90 år gamla konstruktioner.

Många av dessa hus präglas av funktionalismens tidstypiska detaljer med höga tak, djupa fönsternischer och klassiska trapphus. Men åldern märks. De flesta fastigheter står inför eller har nyligen genomgått omfattande renoveringar av stammar, tak och fasader. Det är en central del av Kungsholmens karaktär – lika mycket arkitekturhistoria som bostadsmarknad.

2. Små föreningar sätter tonen

Kungsholmen domineras av små bostadsrättsföreningar, i åtta av tio fall med färre än 50 lägenheter. Det ger området sin personliga och charmiga prägel men innebär också en högre ekonomisk känslighet.

I mindre föreningar påverkar varje investering medlemmarna direkt. En ny hiss, ett stambyte eller en räntehöjning får tydlig effekt på avgiften. Därför blir sparande, långsiktig planering och underhållsstrategi ännu viktigare för att undvika ekonomiska överraskningar.

3. Skuldfrihet är sällsynt

Endast 7,9 procent av Kungsholmens bostadsrättsföreningar är helt skuldfria. Det betyder att mer än nio av tio har lån, vilket är normalt i innerstaden men något som alltid bör granskas noggrant.

Hög skuldsättning gör föreningen känslig för förändrade räntor och ökade driftskostnader. En låg avgift kan tillfälligt se attraktiv ut, men om den bygger på hög belåning är risken stor att avgiften höjs framöver. Skuldnivån per kvadratmeter är därför en av de viktigaste siffrorna att ta fasta på i en årsredovisning.

4. Att äga sin mark ger tydlig ekonomisk fördel

Bostadsrättsföreningar som äger sin mark har i genomsnitt 9,5 procent lägre avgift per kvadratmeter än de som står på tomträtt. Skillnaden kan tyckas liten men påverkar både boendekostnaden och värdeutvecklingen över tid.

Att äga marken innebär att föreningen står fri från tomträttsavgälder, avgifter som ofta höjs kraftigt vid omförhandling. För medlemmarna innebär det lägre risk, större förutsägbarhet och långsiktig stabilitet i ekonomin.

5. Byggår påverkar priset – funkis vinner över sjuttiotal

På Kungsholmen säljs bostäder i 1930- och 1940-talshus i genomsnitt för 100 700 kronor per kvadratmeter, medan sjuttiotalshus ligger runt 96 300 kronor per kvadratmeter.

Det är en tydlig signal om att köpare värderar äldre arkitektur högt, trots byggnadernas ålder. Högre takhöjd, välplanerade rum och tidstypisk estetik fortsätter att driva efterfrågan – egenskaper som få moderna projekt kan efterlikna.

6. Ekonomiskt försprång för yngre fastigheter

Äldre föreningar, särskilt de som byggdes före sekelskiftet, har oftare ett svagare sparande. Det beror på omfattande underhållsbehov och högre driftskostnader som begränsar möjligheten att bygga upp buffertar.

Yngre fastigheter, byggda under 1900-talet och framåt, har i större utsträckning hunnit stabilisera ekonomin. De står ofta med bättre likviditet och långsiktiga underhållsplaner. Det understryker hur byggåret påverkar mer än estetik – det speglar även den ekonomiska hälsan i föreningen.

7. En stabil majoritet av äkta föreningar

Över 90 procent av Kungsholmens bostadsrättsföreningar klassas som äkta. Det innebär tryggare beskattning och en i regel sundare ekonomisk struktur.

Oäkta föreningar är ovanliga men bör inte förbises. Klassificeringen påverkar både beskattning, ränteavdrag och framtida försäljningsvärde. För köpare är det därför klokt att alltid kontrollera föreningens status innan köp, särskilt i nybildade föreningar.

8. Ett prisspann som sträcker sig över hela skalan

Kungsholmen är ett av Stockholms dyraste områden, men variationen är stor. Priserna sträcker sig från under 60 000 till över 200 000 kronor per kvadratmeter.

Områden som Norr Mälarstrand och Hornsbergs strand ligger i toppsegmentet, medan Fredhäll och Stadshagen erbjuder mer tillgängliga alternativ. Det visar hur föreningarnas ekonomi, byggår, standard och läge tillsammans formar prisbilden – även inom samma stadsdel.

9. Budgivningarna lever vidare men köparna är mer selektiva

Trots ett mer försiktigt marknadsläge betalar köpare i genomsnitt cirka sex procent över utgångspriset. Spannet är brett, från - 16 till + 35 procent, vilket visar att marknaden fortfarande är aktiv men kräver rätt förutsättningar.

Budgivningar uppstår främst när bostaden kombinerar attraktivt läge, stark förening och rimlig avgift. Köpare är mer noggranna än tidigare – villiga att betala för kvalitet men sällan för kompromisser.

10. Från garage till strandläge – en stadsdel med hela spektrumet

Kungsholmens bostadsmarknad spänner från 0,8 miljoner till 37 miljoner kronor under året. Den billigaste försäljningen gällde ett garage på Industrigatan, den dyraste en våning vid Norr Mälarstrand.

Skillnaden är slående, över fyrtiofem gånger i pris inom samma stadsdel. Det säger mycket om Kungsholmens mångfald – ett område som rymmer både vardagsnära bostäder och några av Stockholms mest exklusiva adresser.

Slutsats

Kungsholmen är en stadsdel av kontraster. Här finns små föreningar med stora lån, charmiga funkishus med renoveringsbehov och prisnivåer som sträcker sig från vardag till lyx. För köpare betyder det att varje bostadsrätt bär på sin egen historia och sina egna risker.

Att förstå helheten bakom en bostad handlar inte bara om läge eller känsla. Det handlar om att kunna läsa föreningens ekonomi, förstå byggårets betydelse och bedöma hur underhåll och lån påverkar den framtida kostnaden.

I dag finns verktyg som gör det möjligt att se hela bilden redan innan köpet. Med Reelai får du en neutral och datadriven analys av bostadsrättsföreningar, årsredovisningar och marknadsdata – samlad på ett ställe.

Tjänsten hjälper dig att tolka siffror, jämföra föreningar och fatta beslut som bygger på fakta, inte magkänsla. Reelai finns för att ge köparen samma insikt som experterna. Upptäck hur du kan analysera din nästa bostad med trygghet och precision.