Den ultimata guiden: Så gör du en genomgående BRF‑analys

TLDR – snabb hälsokontroll (för visningen)

Kolla de här sju punkterna direkt. Ser du rött på fler än två – gräv djupare.

1. Skuld/kvm: över ~12 000 kr/kvm = varning (varierar med byggår).
2. Underhållsplan: saknas/utdaterad = röd flagg.
3. Räntekänslighet: hög andel rörliga lån, kort bindning = känsligt.
4. Avgift/kvm: onormalt låg = risk för höjning.
5. Tomträtt: omförhandling inom 1–3 år? Räkna med kraftigt höjd avgäld.
6. Andel hyresrätter/lokaler: stor andel = intäktsrisk men kan ge framtida överlåtelser (uppsida).
7. Storlek på föreningen: väldigt få lägenheter = högre sårbarhet

Tips: Jämför alltid med liknande föreningar i samma område/ålder. Riktmärken är just riktmärken – trenden och helheten är viktigast.

Dokument du ska begära (och vad du letar efter)

Målet: bekräfta siffror, förstå risker och tidssätta stora kostnader.

1. Årsredovisning (senaste 3 åren) Leta efter: räntekostnader, lånebild (långivare, löptider, räntor), drift/underhåll, avgiftsnivå, eget kapital/soliditet, kassamedel, upplysningar om kommande åtgärder.
2. Underhållsplan / Statusbesiktning Leta efter: planerade åtgärder, kostnadsnivå per år, prioritet, finansiering (kassa/avgift/lån).
3. Stadgar Leta efter: ansvarsfördelning, andelstal, regler för kapitaltillskott, upplåtelseformer, andrahandsuthyrning.
4. Stämmoprotokoll (1–2 år bakåt) Leta efter: beslut om avgifter, lån, renoveringar, motioner som indikerar problem.
5. Energideklaration Leta efter: energiklass, uppvärmningssystem, åtgärdsförslag (kan trigga investeringar).
6. Tomträttsavtal (om tomträtt) Leta efter: nästa år för omförhandling, beräkningsmodell för avgäld.
7. Nyproduktion (om relevant): Ekonomisk plan, entreprenadgarantier, besiktningsprotokoll.

Nyckeltalen – så läser du BRF:ens ekonomi

Nedan hittar du de viktigaste nyckeltalen, hur du räknar dem och hur du tolkar dem. Värdena är indikativa – jämför alltid mot likvärdiga föreningar.

1) Skuldsättning per kvm (kr/kvm)

Formel: ( Räntebärande skulder / Boarea (kvm) ) Tolkning: visar föreningens ränteexponering. Riktmärke: < 7 000 = bra, 8 000–10 000 = mindre bra, > 12 000 = se upp (dock vanligt om nyproduktion).

2) Avgift per kvm (kr/kvm/år)

Formel: (Årsintäkter / Boarea) Tolkning: låga avgifter är inte alltid bra – kan vara underprissatt och kräva höjning.

3) Soliditet (%)

Formel: (Eget kapital / Totala tillgångar) Tolkning: buffert mot chocker Riktmärke: > 30 % = bra, 20–30 % = okej, < 20 % = mindre bra.

4) Räntetäckningsgrad (x)

Formel (förenklad): ( (Årsavgifter + Övriga intäkter - Drift & underhåll) / Räntekostnader ) Tolkning: hur många gånger löpande intäkter ”täcker” räntan. Riktmärke: > 2x = robust, 1–2x = känsligt, < 1x = underskott utan höjda avgifter/åtgärder.

5) Kassabuffert (månaders drift)

Formel: ( Kassa & bank / Driftskostnader / 12) ) Tolkning: hur många månaders drift som täcks av kassa. Lågt värde = svag motståndskraft.

6) Underhållsbelastning (kr/kvm/år kommande 10 år)

Formel: ( Summan av planerade åtgärder 10 år / Boarea x 10) ) Tolkning: verklig kostnadspuls framåt; hög nivå utan finansieringsplan = avgiftsrisk.

7) Intäktsmix & beroenden

• Andel lokaler/hyresrätter: stora andelar ökar beroendet av hyresmarknad/vakanser.
• Engångsintäkter: t.ex. vindsvåningsförsäljning; kan maskera behovet av löpande intäkter.

Proffstips: Lägre skuldsättning och realistiska avgifter är ofta bättre än superlåga avgifter + hög belåning.

Ränterisk – räkna hem effekten på din boendekostnad

Så här översätter du föreningens skulder till din månadsavgift.

Formel (per kvm): Merkostnad vid 1 %-enhets högre ränta ( = Skuld/kvm x 0.01) / 12 ) Exempel: Skuld/kvm = 10 000 kr → ( (10,000 x 0.01) /12 ≈ 8.33 ) kr/kvm/mån. Din lägenhet 60 kvm: ( 60 x 8.33 ≈ 500 ) kr/mån.

Kolla också:

• Bindning & förfallostruktur: när löper lånen om? klumpförfall = risk.
• Räntebindning/derivat: hur stor del är skyddad?
• Avtalad amortering: kan öka kostnaden när räntor redan är höga.

Underhållsplanen – där de stora pengarna gömmer sig

Följande livslängder är vanliga riktvärden (varierar med husets skick och utförande):

• Stammar (V/A): ~40–60 år
• Tak: ~30–50 år
• Fasad/fönster: ~30–40 år
• Hissar: ~20–25 år
• Ventilation/OVK‑åtgärder: ~10–20 år

Så gör du:

1. Lista åtgärder kommande 10–15 år ur underhållsplanen med kostnader.
2. Dela totalsumman med boarean → kr/kvm/10–15 år.
3. Bedöm finansiering: kassa, avgiftshöjning eller nya lån (→ ränterisk).
4. Synka med räntescenariot ovan för en samlad riskbild.

Varning: Saknas underhållsplan eller är den äldre än ~5 år – röd flagg.

Tomträtt – den ofta förbisedda avgäldschocken

Om föreningen hyr istället för att äga marken (tomträtt):

• När sker nästa omförhandling? Om nära i tid: räkna med avgälshöjning.
• Beräkningsmodell: baseras ofta på markvärde → kan ge språngvisa höjningar.
• Stressa kalkylen: simulera +20–50 % i avgäld och se utfallet på avgifter.

Små vs stora föreningar – sårbarhet och skalbarhet

• Små föreningar (< 10–15 lgh): en hiss, ett tak, en tvättstuga – en åtgärd kan ge stor procentuell effekt på avgiften.
• Större föreningar: bättre riskspridning, men kan ha komplexare projekt och högre total skuld. Titta därför alltid på skuld/kvm, inte bara totalskuld.

Nyproduktion vs äldre hus – olika riskprofiler

• Nyproduktion: ofta hög skuldsättning + låga avgifter initialt. Kontrollera bindningstider, när byggkreditiv övergått till lång lån, garantitider (2/5/10 år) och att ekonomisk plan inte förutsätter orealistiska antaganden.
• Äldre hus: lägre skuldsättning men större underhållsbehov – här avgör underhållsplanen.

Frågor du alltid ska ställa

1. Vilken är föreningens skuld/kvm och hur ser bindningstiden ut?
2. Vilka tre största underhållsåtgärder planeras de närmaste 10 åren – och hur finansieras de?
3. Har ni gjort avgiftshöjningar de senaste 24 månaderna? Planeras fler?
4. Om tomträtt – när sker nästa omförhandling?
5. Hur stor del av intäkterna kommer från lokaler/hyresrätter?
6. Finns ett beslut om amortering på föreningens lån?
7. Har ni utnyttjat engångsintäkter (t.ex. vind, lokalförsäljning) för att täcka drift?

Red flags (sammanfattning)

• Hög skuld/kvm och låga avgifter utan plan – sannolik avgiftshöjning.
• Saknad/åldrad underhållsplan, eller många åtgärder utan finansieringsplan.
• Kort räntebindning, klumpförfall kommande 12–24 månader.
• Tomträtt med omförhandling nära i tid.
• Låg soliditet, låg kassabuffert.
• Stor beroendegrad av lokalhyror i svag konjunktur.

Så här använder du guiden i praktiken

1. Gör snabbscanningen (TLDR) efter visningen.
2. Samla dokument och räkna nyckeltal enligt sektionen ovan.
3. Bygg två scenarier: +1 %-enhet ränta och +20–40 % i underhåll de närmaste 3 åren.
4. Jämför 2–3 alternativa föreningar. Välj den med bäst risk/trygghetsprofil, inte bara lägsta avgiften idag.

Orkar du inte göra allt själv? Låt Reelai göra jobbet.

Reelai sammanställer BRF‑data, läser årsredovisningar, räknar nyckeltal, flaggar risker (t.ex. tomträtt/omförhandling) och jämför objekt & områden på sekunder. Målet är enkelt: tryggare beslut för köparen.